DOSSIÊ INTERVENÇÃO TERRITORIAL (OUC-LV) | Caderno 5: Instrumentos de Provisão Habitacional e Inclusão Socioterritorial

Fonte: Ribeiro, O. P. (2026). Fragmentos - Observatório Analítico de Intervenções Territoriais.

Instrumentos de Provisão Habitacional e Inclusão Socioterritorial: O Esforço Legal Recente e os Desafios de Ampliação da Oferta de HIS em Curitiba

Modelagem Regulatória Progressiva, Isenções Estratégicas de CEPACs e o Critério de Contiguidade de Quadras contra o Efeito Barreira no Fragmento da Linha Verde

Este artigo aborda a provisão de Habitação de Interesse Social (HIS) como eixo estruturante na modelagem de Grandes Projetos Urbanos, contrapondo-se à lógica segregadora tradicional de mercado. Sob a égide da Matriz de Inteligência de Intervenção Territorial (MI²T), realiza-se uma análise crítica do Decreto Municipal nº 297/2026 e propõe-se a superação do "potencial construtivo fantasma" na Operação Urbana Consorciada Linha Verde (OUC-LV). A proposição estrutura-se através de uma Rampa Decenal de Desoneração de CEPACs calibrada pelas faixas de renda do PMCMV e baseada no critério de Quadras Envoltórias do Polo de Integração (QEPI). Condiciona-se a flexibilização edilícia a contrapartidas morfológicas compulsórias (fachada ativa, fruição pública e conectividade via Land Readjustment), com o intuito de neutralizar o Efeito Barreira rodoviário de 70 metros e consolidar um legítimo Legado Urbano.

Introdução: A Habitação de Interesse Social na Governança dos Grandes Projetos Urbanos

As Operações Urbanas Consorciadas (OUCs) e os Grandes Projetos Urbanos (GPUs) na América Latina frequentemente enfrentam o desafio de conciliar a atração de investimentos imobiliários corporativos com a promoção da inclusão socioespacial [1]. A dinâmica tradicional do mercado de terras tende a transformar perímetros de requalificação urbana em enclaves de alta renda, deflagrando processos perversos de gentrificação e expulsão indireta das populações originárias de menor poder aquisitivo [2].

Sob a ótica da Matriz de Inteligência de Intervenção Territorial (MI²T), a provisão de Habitação de Interesse Social (HIS) não deve ser tratada como um apêndice mitigatório ou um ônus financeiro para o desenvolvedor, mas sim como um vetor estruturante de sustentabilidade urbana [1]. Este quinto caderno dedica-se a analisar criticamente o recente esforço legal de Curitiba na ampliação da oferta de HIS, com destaque para o Decreto Municipal nº 297, de 13 de março de 2026 [10], avaliando sua capacidade de integração orgânica ao mecanismo dos CEPACs no macro Fragmento Espacial de franja urbano-rural da Linha Verde, através de uma modelagem temporal, geográfica e morfológica inovadora.

1. O Histórico das OUCs no Brasil e o Déficit Crônico de HIS

A trajetória das OUCs no Brasil revela uma dificuldade crônica em integrar efetivamente a Habitação de Interesse Social em seus perímetros de atuação. As primeiras experiências, notadamente paulistas na década de 1990, fixaram um padrão excludente:

• OUC Faria Lima (1995): Focada no prolongamento viário e na atração do terciário superior, gerou uma valorização imobiliária média significativa no preço do metro quadrado [2]. Sem travas de proteção social, resultou na expulsão em massa da população de baixa renda para as periferias metropolitanas distantes [1].

• OUC Água Espraiada (1995): Notabilizou-se pela remoção compulsória de assentamentos precários históricos — como a favela Jardim Edith — para dar lugar ao vetor corporativo da Avenida Engenheiro Luís Carlos Berrini, consolidando enclaves sociais segregados sob a justificativa de "revitalização" [1, 2].

• OUC Porto Maravilha (Rio de Janeiro, 2009): Avançou ao desenhar um Plano de Habitação de Interesse Social (PHIS-Porto) com meta de 2.200 unidades [5]. Todavia, a ausência de mecanismos efetivos de implementação e a financeirização total dos ativos em lote único imobilizaram o plano, resultando em uma execução habitacional praticamente nula [1].

O diagnóstico comparativo demonstra que a mera previsão legal genérica ou a fixação de incentivos fiscais abstratos são insuficientes para garantir a produção de HIS em perímetros de alta pressão imobiliária [1].

2. Benchmarks Sul-Americanos de Gestão Social do Hábitat

Enquanto as OUCs brasileiras iniciais se apoiaram excessivamente na lógica da outorga de potencial construtivo para a captura de valor imobiliário, outros contextos sul-americanos estruturaram respostas integradas a partir do paradigma da Gestão Social do Hábitat (GSH) [1]:

2.1. Medellín (Colômbia): O Urbanismo Social e o PRIMED

O Programa Integral de Mejoramiento de Barrios Subnormales (PRIMED), operado em Medellín entre 1993 e 2003, reconfigurou assentamentos informais periféricos integrando infraestrutura física, regularização fundiária e equipamentos públicos de alta qualidade arquitetônica [6]. O modelo funcionou através de financiamento misto e cooperação internacional, colocando a inclusão comunitária no núcleo da Cadeia Cognitiva do Projeto [6].

2.2. Buenos Aires (Argentina): Reurbanização e Direito à Cidade

As interventions nas villas portenhas (como a Villa 20 e o Playón de Chacarita) adotaram leis específicas de reurbanização baseadas no trabalho colaborativo permanente com as organizações barriais [7]. O objetivo central pauta-se no reconhecimento da segurança de posse e na garantia de permanência in-situ da população vulnerável e migrante, mitigando o deslocamento forçado [7].

3. O Estrangulamento Regulatório da OUC-LV e a Crítica ao "Potencial Construtivo Fantasma"

A Operação Urbana Consorciada Linha Verde (OUC-LV) herdou as disfunções financeiras do modelo tradicional de CEPACs, tradicionalmente resultando em atrasos físicos crônicos e um impacto socioespacial inexpressivo no que tange à diversificação de faixas de renda ao longo de seus 22 quilômetros [1, 3]. Historicamente, a Linha Verde foi tratada pelo mercado como um corredor puramente logístico e rodoviário, gerando uma barreira na atração de tipologias habitacionais diversificadas [3].

Para corrigir este descompasso na Cadeia Cognitiva, a Prefeitura de Curitiba editou o Decreto Municipal nº 297, de 13 de março de 2026 [10]. O dispositivo estabelece condições especiais de ocupação do lote para empreendimentos de Habitação de Interesse Social executados em parceria com o município, mobilizando um pacote robusto de Instrumentos Urbanísticos incentivadores, tais como isenção de ITBI, isenção de ISS da obra e isenção temporária de IPTU [10]. Esta flexibilização regulatória gerou um impacto positivo imediato, despertando o interesse de construtoras regionais [1].

Contudo, sob a ótica da modelagem econômico-financeira, persiste um grave gargalo: atualmente, para se utilizar Coeficiente de Aproveitamento (CA) acima do básico previsto para os terrenos da OUC-LV, existe a obrigatoriedade de se adquirir pelo menos 80% do máximo. Essa exigência rígida pune severamente terrenos que possuem restrições físicas intrínsecas ao território (topografia acentuada, restrições ambientais, áreas de preservação ou atingimentos viários). O desenvolvedor privado é forçado a pagar por um "potencial construtivo fantasma" que ele é legal ou fisicamente impedido de utilizar, inviabilizando completamente a equação de custos para a habitação popular.

4. Sincronização Estratégica por Faixas do PMCMV

Para desatar o nó do potencial fantasma e induzir a oferta imobiliária social, a MI²T propõe uma política de isenção progressiva de CEPACs associada à eliminação da trava dos 80%, calibrada especificamente para as categorias do Programa Minha Casa, Minha Vida (PMCMV):

• Faixa 1 (Renda até R$ 2.640,00): Isenção absoluta (100%) da outorga onerosa/CEPAC para edificar até o coeficiente máximo. Os lotes com atingimentos ou restrições ambientais operam via Reconfiguração Fundiária (Land Readjustment): doação da área restrita ao município em troca da liberação automática do adensamento máximo na área útil remanescente. Os investimentos são complementados pelo fundo carimbado de 20% das áreas corporativas.

• Faixa 2 (Renda de R$ 2.640,01 a R$ 4.400,00): Isenção de CEPAC condicionada à inclusão de Cotas de Solidariedade (mínimo de 15% das unidades do empreendimento reguladas para esta faixa). Beneficia-se integralmente do Decreto nº 297/2026 para reverter o custo de terra [10].

• Faixa 3 (Renda de R$ 4.400,01 a R$ 8.000,00): Eliminação definitiva da trava de consumo mínimo de 80%. A cobrança de CEPAC incide exclusivamente sobre o potencial efetivamente computável construído na área útil, aplicando-se um desconto fixo de 50% sobre o valor de leilão.

• Faixa 4 (Transição / Mercado Inclusivo): Subsidiação cruzada. Empreendimentos nesta faixa adquirem CEPACs regularmente, mas ganham bônus de densidade caso incorporem quadras abertas e frentes ativas. As receitas financiam programas de locação social pública em áreas centrais.

5. Planejamento Espaço-Temporal: A Rampa Decenal e o Critério de Contiguidade de Quadras (Abertura ao Modelo TOD)

A solução proposta estrutura-se num horizonte planejado de 10 anos, mimetizando a maturidade do Plano Diretor, combinando incentivos decrescentes com o Adensamento Orientado ao Transporte (TOD — Transit-Oriented Development). Todavia, rejeita-se terminantemente a aplicação cega de "raios métricos concêntricos abstratos" (como as faixas clássicas de 400m e 800m), inadequados à morfologia singular da Linha Verde.

5.1. O Efeito Barreira da Antiga BR-116 e a Segurança Jurídica

Enquanto os Setores Estruturais tradicionais de Curitiba possuem caixas de via integradas e compactas (média de 30 metros de largura), a Linha Verde consolidou-se sobre a faixa de domínio com pelo menos 70 metros de largura mínima em área urbana. Este gigantismo viário gera um "vazio de escala rodoviária" que engole os raios métricos tradicionais a partir do eixo estrutural.

Além disso, legislar por metros cria distorções na isenção tributária e imobiliária, onde uma linha imaginária pode cortar um mesmo lote ou quadra, conferindo benefícios para um proprietário e punindo o vizinho contíguo por uma diferença de escassos metros, sabotando a segurança jurídica da OUC-LV. Para sanar a distorção, adota-se o critério de Quadras Envoltórias do Polo de Integração (QEPI).

5.2. A Rampa de Desoneração e as Quadras Envoltórias

• Janela de Choque de Atração (Anos 1 a 4): Regras altamente vantajosas economicamente para romper a inércia do mercado. Nas Quadras Contíguas aos Polos (que tocam diretamente os terminais e estações de integração), concede-se isenção de 100% de CEPAC até o CA máximo para as Faixas 1, 2 e 3, com ampliação de 20% na taxa de ocupação e acréscimo de até 4 pavimentos no gabarito, independentemente da distância métrica. Nas Quadras Adjacentes Secundárias (segunda linha de quadras lindeiras), o desconto é de 50% no CEPAC sobre a área útil, eliminando o potencial fantasma.

• Fase de Estabilização Territorial (Anos 5 a 10): Manutenção mitigada das vantagens. Nas quadras contíguas, a isenção de 100% fica restrita ao potencial habitacional social (Faixas 1 e 2). Nas quadras adjacentes secundárias, o desconto no CEPAC decresce gradualmente (30% nos anos 5-7 e 15% nos anos 8-10), recompondo progressivamente o caixa consorciado do município à medida que o Fragmento Espacial se consolida.

6. Contrapartidas Morfológicas Compulsórias e Qualificação Urbana

Para coibir a formação de enclaves segregados ou condomínios fechados isolados na franja urbana, o acesso aos benefícios de parâmetros urbanísticos estendidos (como a ampliação da taxa de ocupação, elevação do número de pavimentos e o alcance do coeficiente de aproveitamento máximo sem CEPAC) fica estritamente condicionado ao cumprimento compulsório de um conjunto de boas práticas de desenho morfológico voltadas para a fruição pública:

Quadro 1 - Matriz de Diretrizes Morfológicas Compulsórias para HIS

Parâmetro Morfológico	Diretriz de Boa Prática Compulsória	Impacto Esperado no Legado Urbano
Fachada Ativa	Obrigação de destinar no mínimo 60% da testada do lote no pavimento térreo para comércio local e serviços de bairro. Proibição absoluta de muros cegos.	Ativação do espaço público, segurança urbana através dos "olhos para a rua" e geração de centralidades econômicas locais.
Fruição Pública	Averbação de servidão administrativa de recuo frontal (mínimo de 3m), integrando o espaço privado à calçada com tratamento paisagístico e mobiliário.	Qualificação urbana com ampliação das áreas de circulação de pedestres, transformando-as em efetivas áreas de convívio e permanência.
Conectividade	Abertura de eixos pedonais internos e travessias abertas atravessando o miolo das quadras englobadas por Reconfiguração Fundiária (Land Readjustment).	Ruptura das barreiras físicas e conexão direta, fluida e segura do morador de HIS com as passarelas, estações do BRT e terminais.

Fonte: Elaborado pelo autor com base nos critérios metodológicos da MI²T (2026).

Caso o projeto arquitetônico não atenda cumulativamente às exigências da tabela de boas práticas, perde o direito à rampa de isenção de CEPAC e aos acréscimos de gabarito, retornando aos parâmetros restritivos convencionais da zona através do Projeto de Ordenamento e Ocupação Territorial (PO²T) básico.

Conclusão

A ampliação da oferta de HIS em Curitiba exige superar o modelo puramente arrecadatório que estrangulou o desenvolvimento imobiliário e social da Linha Verde nas últimas décadas. Ao estruturar uma estratégia decenal que elimina a cobrança injusta sobre o potencial fantasma, concede isenção total de CEPAC nos primeiros 4 anos para induzir o mercado nas quadras contíguas aos pólos, e condiciona rigidamente a verticalização à entrega de fachadas ativas e áreas de fruição pública, o município mitiga o efeito barreira de sua infraestrutura viária de 70 metros.

Este quinto caderno consolida o posicionamento do Fragmentos - Observatório Analítico de Intervenções Territoriais, provando que a governança focada no Legado Urbano é capaz de harmonizar a viabilidade econômica do investidor privado com a garantia irrevogável do direito à cidade e à moradia digna.

Referências

[1] MANUS AI. Operações Urbanas Consorciadas e Habitação de Interesse Social: Lições da América do Sul para a OUC Linha Verde em Curitiba. Relatório Técnico de Pesquisa, 07 de maio de 2026.

[2] PESSOA, Laura C. R.; BÓGUS, Lúcia. Valorização imobiliária e renovação urbana: o caso das Operações Urbanas Consorciadas Faria Lima e Água Espraiada. Arquitextos, São Paulo, ano 08, n. 091.06, vitruvius, dez. 2007.

[3] HARDT, Letícia Peret Antunes; HARDT, Carlos; BALDAN, Bruno; PADILHA, Daniela Wipieski Martins; GONÇALVES, André Felipe Pereira. Intervenções locais com dinâmicas metropolitanas: Operação Urbana Consorciada Linha Verde em Curitiba, Paraná. Revista de Geopolítica (ReGeo), v. 16, n. 5, e971, nov. 2025.

[4] BRASIL. Lei Federal nº 10.257, de 10 de julho de 2001: Estatuto da Cidade. Brasília: Presidência da República, 2001.

[5] GARCIA, R. A. Análise do Plano de Habitação de Interesse Social do Porto Maravilha. Rio de Janeiro: UFRJ, 2017.

[6] BETANCUR, J. J. Approaches to the Regularization of Informal Settlements: The Case of PRIMED in Medellin, Colombia. Global Urban Development, v. 3, n. 1, 2007.

[7] CUENYA, Beatriz. Grandes projetos urbanos latinoamericanos: aportes para su conceptualización y gestión desde la perspectiva del governo local. Cuaderno Urbano: Espacio, Cultura, Sociedad, Resistencia, v. 8, n. 8, pp. 229-252, 2009.

[8] CEDEUS. Propuestas a la política de regeneración urbana en Chile. Documento de Política Pública Nº 12, Santiago: Centro de Desarrollo Urbano Sustentable, 2020.

[9] CURITIBA (Cidade). Lei Ordinária Municipal nº 13.909, de 19 de dezembro de 2011: Aprova a Operação Urbana Consorciada Linha Verde. Curitiba: Diário Oficial do Município, 2011.

[10] CURITIBA (Cidade). Decreto Executivo Municipal nº 297, de 13 de março de 2026: Condições especiais de ocupação de lote para empreendimentos de Habitação de Interesse Social. Curitiba: Diário Oficial do Município, 2026.

Nota do Observatório:

Este artigo integra o Dossiê Intervenção Territorial (OUC-LV), uma pesquisa analítico-propositiva desenvolvida pelo Fragmentos - Observatório Analítico de Intervenções Territoriais. A coletânea está estruturada em 6 Eixos interdependentes que mimetizam a Cadeia Cognitiva do Projeto: partindo do macroambiente doutrinário nacional (Eixo I) e do diagnóstico do Fragmento Espacial (de franja urbano-rural) local (Eixo II); avançando pelas diretrizes operacionais de Reconfiguração Fundiária (Land Readjustment) (Eixo III) e pelas proposições normativas de revisão do Plano Diretor (Eixo IV); e culminando na modelagem espaço-temporal de Habitação de Interesse Social (Eixo V) e nas matrizes de compliance e governança ativa para o GGOUC-LV (Eixo VI). Para a apreensão do Legado Urbano e do conjunto estratégico aqui proposto, construído a partir da Matriz de Inteligência de Intervenção Territorial (MI²T), recomenda-se rigorosamente a leitura integrada dos cadernos.

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Arq. Orlando Ribeiro, Prof. Dr. (DEAAU / UTFPR). Este portal é o repositório oficial de difusão do Grupo de Pesquisa "Novas tecnologias aplicadas à Arquitetura e Urbanismo", certificado pela Universidade Tecnológica Federal do Paraná (UTFPR). Projeto de Pesquisa: "Matriz de Intervenção Territorial: Estudos de Modelagem de Projetos de Ordenamento e Ocupação Territorial (PO²T) com Reconfiguração Fundiária (Land Readjustment)", registrado na UTFPR sob o nº 3533. Linha de Pesquisa: Modelagem de Intervenção Territorial e Reconfiguração Fundiária (Land Readjustment). Eixo Metodológico: Sistematização da MI²T para proposição de PO²T em Fragmentos Espaciais, visando a eficiência técnica e a governança territorial. Espelho do Grupo (CNPq): dgp.cnpq.br/dgp/espelhogrupo/7365735134120920.

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